Com patrimônio de 23 mil jazigos, aplicação espera oferecer aos cotistas rentabilidade que exceda a variação do IPCA acrescido de juros de 7% ao ano

O mercado de capitais brasileiro ganhará uma nova – e inusitada – opção de investimento de longo prazo. Trata-se de um fundo imobiliário de cemitérios, cujo aporte dos cotistas será realizado em jazigos. A expectativa de lançamento do primeiro período de captação do fundo é para o início do mês de julho, segundo um analista financeiro que pediu para não ser identificado.

Na Bolsa de Valores, onde o fundo de cemitério será negociado, seu nome oficial será Care 11. A gestora do fundo será a H11 Capital e o patrimônio está lastreado em cerca de 23 mil jazigos adquiridos no Terra Santa Cemitério Parque, localizado na cidade de Sabará, região metropolitana de Belo Horizonte. O valor total da oferta inicial será de R$ 201,5 milhões e a aplicação mínima para se tornar um cotista será de R$ 1.550.

No documento de aviso ao mercado, a Planner, empresa responsável pela administração do FII Brazilian Graveyard & Death Care Services (nome oficial do fundo) avalia que a rentabilidade esperada para os cotistas deverá exceder a variação do IPCA acrescido de juros de 7% ao ano. Para se ter uma ideia, os títulos do Tesouro Direto cuja rentabilidade é composta pelo IPCA (NTN-B Principal) atualmente oferecem retorno menor. O papel com vencimento em 2024, por exemplo, promete rentabilidade anual de 5,64% acrescida da inflação medida pelo IPCA. Já os com vencimento em 2035 e 2045 pagam 5,74% ao ano acrescido do IPCA.

Os fundos imobiliários (FII) são investimentos que mesclam renda fixa e variável. Sua carteira pode ser composta por imóveis, terrenos ou títulos relacionados a esse mercado, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A parte variável fica por conta das cotas do fundo, que são negociadas na Bolsa de Valores.

Para a pessoa física, a principal vantagem dessas aplicações é que os rendimentos distribuídos por fundos cujos imóveis são alugados são isentos de Imposto de Renda (IR). O imposto é pago somente na venda das cotas do fundo. A alíquota é de 20% para operações normais ou no mesmo dia (day trade), independente dos valores negociados ou do prazo de aplicação.

Professor da Fecap, Arthur Vieira de Moraes explica que os fundos que investem em cemitérios têm receita com base nos jazigos vendidos e também nos serviços oferecidos, como velório ou cremação. Descontado desse faturamento os valores necessários para a manutenção da propriedade, a diferença é distribuída aos cotistas. “Por lei, os fundos imobiliários precisam distribuir aos cotistas 95% do lucro líquido por semestre. Geralmente, essa distribuição é feita a cada mês e, quando há alguma diferença a ser paga, esses valores são pagos ao fim desses seis meses”, diz.

Alto padrão. O público-alvo do fundo são investidores em geral, sejam eles pessoas físicas (mais atrativo por oferecer isenção dos rendimentos pagos), jurídica, ou mesmo um outro fundo de investimentos, por exemplo. Segundo as regras estipuladas, não será cobrada taxas de ingresso ou de saída dos cotistas.

Para o especialista em finanças do IBMEC Gilberto Braga, a aplicação busca atingir um público de alto poder aquisitivo, e que aceite o risco de alguma perda com a sua rentabilidade. Além disso, Braga aponta que apesar de o fundo de cemitério ser um produto atraente, ele não chega a ter a mesma garantia de crédito daqueles fundos cujos administradores são grandes bancos, por exemplo. “O investidor tem que estar ciente de que ele também compra esse risco de crédito”, diz.

Novos negócios. Os recursos captados pelo fundo devem ser destinados à aquisição de novos ativos relacionados ao setor funerário. De acordo com a fonte, a H11 Capital já estaria se preparando para aumentar seu portfólio em cemitérios privados localizados nas cidades de Florianópolis e Porto Alegre, além de um empreendimento no bairro do Morumbi, na zona oeste de São Paulo.

O analista do mercado financeiro diz que a aplicação deve ter algumas vantagens em relação aos fundos mais tradicionais na medida em que “não há externalidades (como uma crise política ou econômica) que possam afetar os rendimentos dos ativos”. Ou seja, mesmo que o preço dos jazigos suba consideravelmente – seja pela escassez dos terrenos, ou mesmo pelo envelhecimento da população – a demanda pelo terreno também aumentará de forma natural.

Neste momento, os gestores do fundo e as corretoras de valores que farão sua distribuição estão no período de silêncio exigidos pela CVM antes da obtenção do registro de oferta.

Fonte: www.economia.estadao.com.br