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quinta-feira, 24 de novembro de 2016

TJ condena superfaturamento em terreno para construção de cemitério

Negociação foi fechada por R$ 700 mil, mas propriedade vale R$ 465 mil.
Prefeito de Regente Feijó e donos da área devem ressarcir cofres públicos.


A 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ) condenou o prefeito de Regente Feijó, Marco Antônio Pereira da Rocha (PSDB), e proprietários do Sítio São José por superfaturamento na desapropriação da área destinada ao novo cemitério municipal. O acórdão com a decisão foi registrado nesta quarta-feira (8). Com ele, o TJ reformou em parte a sentença da primeira instância que também já havia apontado o superfaturamento da área.

As declarações feitas pelo prefeito foram rejeitadas. Foram feitas em recursos de apelação interpostos contra a sentença que julgou procedente a ação popular para declarar a nulidade do procedimento de desapropriação amigável, a partir do laudo de avaliação, referente à área de 4,2 alqueires, denominada de Sítio São José, que foi adquirida para a construção do novo cemitério municipal de Regente Feijó, conforme o TJ.

Considerando as peculiaridades do caso e, a fim de evitar maior prejuízo aos cofres públicos, ficou facultado ao município a aquisição da área mediante um novo procedimento de desapropriação, pelo valor de R$ 465.274,49, atualizado monetariamente.

Em recursos, os apelantes alegaram que o acolhimento do laudo elaborado por um perito não deve prevalecer, porque contém irregularidades.

O segundo laudo, ainda segundo apontaram os recursos do prefeito e dos proprietários da área, reflete a realidade do mercado imobiliário. Também aponta que receberam oferta maior pelo imóvel do que o valor pago pelo município a título de expropriação; que o bem já se encontrava em área de expansão urbana e não rural; que os imóveis que serviram de parâmetro de avaliação não são equivalentes ao expropriado; que não aceitam o valor arbitrado pelo juízo e não são obrigados a isso; que não pode ser imposto aos expropriados o valor arbitrado pelo juízo, porque o processo expropriatório não foi submetido às regras do Decreto-Lei nº 3.365/41; e que pleitearam a improcedência da ação ou a nulidade da determinação judicial de pagamento do valor apurado na primeira perícia judicial.

O prefeito de Regente Feijó também pleiteou a reforma da sentença, aduzindo, em síntese, que o juízo ignorou os laudos de avaliação da área expropriada elaborados antes do decreto expropriatório por servidores concursados e engenheiro regulamente habilitado, bem como aquele feito por profissional do ramo imobiliário, além do último, elaborado por perito designado pelo juízo.

Ainda em recursos, ele apelou que não foram consideradas as provas dos autos; que os expropriados concordaram em receber valor inferior ao de mercado, de forma parcelada, conforme consta em laudo; atendeu a todos os requisitos legais para efetivar-se a desapropriação; que o imóvel está localizado em área de expansão urbana; que os laudos acolhidos pelo juízo têm inconsistências técnicas e falsidade; que o assistente técnico do apelante constatou que a área encontra-se em zona de expansão urbana e trata-se de gleba urbanizável; que as declarações juntadas aos autos demonstram que o perito não consultou corretores imobiliários como afirmou no laudo; que a determinação de segunda perícia decorreu das divergências das partes com o laudo do primeiro perito; que o segundo perito considerou a área expropriada como urbana, com potencial para implantação de bairro residencial, comercial ou industrial, utilizando o método comparativo de dados de mercado; que os negócios jurídicos foram realizados em 2011 e levados a registro em 2013; que os imóveis constantes do laudo acolhido pelo juízo não servem de parâmetro para o bem expropriado; e que há inexistência de ilegalidade ou ilegitimidade no ato expropriatório, que tenha causado lesividade ao patrimônio público, uma vez que o preço pago pelo bem foi justo e aquém do valor de mercado.

“Tempestivos e isentos de preparo”, os recursos foram recebidos nos seus regulares efeitos, sem resposta e a Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo seu desprovimento nos autos.

Declaração
Trata-se de ação popular que visa à declaração de nulidade integral de procedimento amigável de desapropriação realizado entre os réus para a construção do novo cemitério municipal. Os autores alegam que houve superfaturamento do ato expropriatório e eventual enriquecimento sem causa dos envolvidos.

Em sede liminar, em primeiro grau, a Justiça determinou a sustação do pagamento da última parcela vincenda do valor de R$ 100 mil, decretou a indisponibilidade do equivalente a R$ 300 mil da conta bancária de cada casal expropriado e vetou a realização de obras públicas na área em questão.

A 10ª Câmara de Direito Público do TJ deu provimento ao agravo de instrumento para reconhecer a tempestividade da contestação apresentada pelo prefeito Marco Rocha e determinou o retorno da peça processual aos autos, além de permitir a realização de obras públicas na área expropriada.

Ainda foi determinada a realização de perícia judicial para verificação de eventual superfaturamento do valor indenizatório. O imóvel expropriado foi considerado como gleba rural e avaliado em R$ 465.274,49, valor válido para março de 2013, época da celebração do acordo.

Por entender que a questão não havia sido suficientemente esclarecida, principalmente se o imóvel é localizado em área rural ou urbana, e falta de prova documental de consulta imobiliária, a fim de evitar posterior nulidade processual, o juízo determinou a realização de segunda perícia e nomeou um engenheiro. Ele considerou o local como urbano e apurou o valor indenizatório de R$ 1.091.241,00 para a data da perícia, em dezembro de 2014.

“É importante consignar que, embora a ação popular vise à nulidade de todo o procedimento expropriatório amigável realizado entre os réus, a necessidade de construção de novo cemitério no município é inegável e não é objeto de discussão nesta demanda”, aponta o acórdão, que tem como relator o desembargador Marcelo Semer. Por esta razão, a Câmara deu provimento ao agravo de instrumento e autorizou a imediata realização de obras públicas na área expropriada.

Laudos periciais
O “eventual” superfaturamento no referido acordo de desapropriação ficou “evidente” com as avaliações realizadas pelos peritos judiciais, conforme relata Semer.

O laudo do primeiro perito avaliou o imóvel como se localizado na zona rural em R$ 465.274,49, para março de 2013, como determinado pelo juízo.

Pelo segundo perito, foi considerado o mês de dezembro de 2014 para a avaliação do imóvel e não o mês de março de 2013 como determinado pelo juízo. Além disso, a gleba foi apontada como se localizada em área urbana, em razão da Lei Municipal nº 2.764/13, que incorporou o imóvel expropriado ao perímetro urbano, editada no dia 18 de abril de 2013, após a celebração do acordo.

O valor de R$ 1.091.241,00 apurado para dezembro de 2014, com base em lei que declarou o Sítio São José integrado ao perímetro urbano não deve ser considerado, segundo o TJ. “Primeiro porque a data da apuração desta importância dista um ano e nove meses daquela fixada pelo juízo. Segundo, em se tratando de gleba desprovida de benfeitorias, composta apenas de plantação destinada a pastagem, fica evidente que a Lei Municipal nº 2.764/13 não pode ser considerada para efeitos de fixação do valor de mercado para o imóvel. O contrário revelaria utilização de meio artificial e adrede preparado para justificar o superfaturamento do valor do imóvel”, aponta o TJ.

Assim, ao considerar que o primeiro laudo reflete a realidade dos fatos, tanto com relação ao valor de mercado apurado em março de 2013 como pela caracterização do imóvel como pertencente à zona rural, ficou demonstrado que o valor de R$ 700 mil  acordado entre o município e os antigos proprietários é “inidôneo”.

A avaliação que precedeu o acordo foi feita de forma singela e, aparentemente, “apenas dirigida a justificar a própria quantia a ser dispendida, com base em valores fragilmente comparados, de uma única fonte”. A diferença apurada na perícia oficial é de, aproximadamente, 50% de acréscimo, “extremamente significativa”.

Sem anulação
Conforme consta no acórdão, o decreto de nulidade integral do acordo de desapropriação celebrado entre as partes e determinado na sentença da primeira instância não deve prevalecer, porque causaria prejuízos ao município, contrariando a pretensão dos autores da ação.

“A anulação do acordo resultaria no retorno das partes ao estado em que se encontravam antes do negócio jurídico celebrado. Ou seja, o Município teria que interromper as obras de construção do cemitério, devolver o imóvel como o encontrou e promover a anulação do registro imobiliário”, aponta o TJ. Receberia o valor pago, de R$ 700 mil menos a última parcela, de R$ 100 mil, que, ao que tudo indica, não teria sido quitada.

Porém, além das despesas resultantes da anulação do negócio, atualmente, três anos após o acordo, a municipalidade despenderia valor superior a R$ 465.274,49 na compra de outro terreno, o que causaria maiores danos aos cofres públicos e à população, inclusive, pela valorização da área, “por iniciativa do próprio prefeito, logo após a elaboração do acordo, ao que se depreende dos elementos dos autos, para justificar o superfaturamento (ou seja, o pagamento a maior, antes de proporcionar a valorização da área, com a transformação de sua utilização)”.

Ainda explica o TJ que existem razões jurídicas para a anulação da desapropriação amigável realizada entre município e expropriados. Tal providência apenas representaria danos ao município, sejam em relação à interrupção da construção do cemitério ou para adquirir ou desapropriar terreno com base em valores mais elevados. “Não é factível apenas permitir a instauração de procedimento de desapropriação, pois os valores aqui encontrados não vinculariam seja os expropriados, seja uma posterior avaliação”.

“De todo o modo, não há prejuízo para os expropriados, que possa ser juridicamente questionado considerando a ilicitude do superfaturamento. Se os valores foram pagos a maior, trata-se de enriquecimento ilícito que deve ser judicialmente corrigido”, afirma o TJ.

Decisão
No caso, o ressarcimento ao erário decorrente da compra superfaturada, conforme o disposto no artigo 11 da lei federal nº 4.717/65, consiste na devolução, a título de perdas e danos, do valor já pago pelo município que exceder a R$ 465.274,49.

Diante disso, o TJ mantém o acordo de desapropriação amigável realizado pelas partes, porém, pelo valor de R$ 465.274,49. Ainda condena os réus, solidariamente, a devolver aos cofres do município a diferença entre este montante e o efetivamente pago, corrigido monetariamente a partir de março de 2013, ficando mantida a sentença da primeira instância quanto ao restante.

Outro lado
O advogado Alfredo Vasques da Graça Júnior, que representa as partes, explicou ao G1 que deve recorrer da decisão do TJ, pois não a vê como justa. “A decisão se baseia numa situação que não espelha a realidade. Teve como base o primeiro laudo, que foi impugnado e tem erros no preço, e em comparativos de imóveis com outra data de aquisição, o que não foi observado pelo Tribunal de Justiça”, relatou.

Fonte: G1

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